2022年，30%实体店倒闭，实体生意全线崩溃，是真是假？

最近关于实体店疯狂倒闭，一坨屎，干不下去，亏麻了…等等唱衰的报道铺天盖地，例如前几天上热搜的上海陆家嘴正大广场，整体空置率高达34%;人民广场商圈的世茂广场，空置率超过20%等…类似新闻一搜一大把。

尽管事后该商场负责人冲出来澄清，大骂自媒体不专业，错误的将“围挡装修商铺”纳入空铺之列，以至于算出奇高空置率，纯粹是为了博眼球、骗点击率…双方各执一词，争执不下。但有一说一，在3年大疫，直播电商又高速发展的情况下，是时候走街串巷，用具体数据终结吵架了——当下，实体店生意到底如何?以深圳为例，实体店到底倒闭了多少?这玩意儿还有没有搞头?

为了找到最科学、准确的答案，老匡团队历时10天，走访、记录、调研了深圳4个区、8个商圈、11条街道、11个商场、4个类型的1832家实体门店，如下:

走访随手拍▼

通过记录门店的类型、数量、经营状况、空置情况等，得到9个有趣结论，例如:

1、2022年实体店还有没有搞头?

2、哪些店可以开?哪些店是坑?

3、在哪里开店存活率高?社区还是临街?

4、目前个体店有哪些拓客路径?

5、写字楼开什么店最赚钱?

6、高客单价生意还能做吗?

发现1:刚需+高频+生活服务型店铺存活率最高!

在走访11条街道的523家门店（含街铺、社区、写字楼店）后，我们发现，经营类目最多的门店依次是“餐饮、服装、美容美发、便利店、药店、烟酒茶、超市”这7类。

可见满足老百姓“衣食住行”4大件的“刚需、高频、生活服务型”门店基本不受时局影响。且不论盈利水平，此类店铺无论开在临街、社区或写字楼，生存率最高。

发现2:非刚需、无需体验的门店几乎消失!

讲道理，我们都知道非刚需，无须体验的产品门店，在被电商化以后丧失了竞争力，例如以前随处可见的护肤品日化店、义乌小商品精品店、图书用具文具店等，现在踪迹难寻…但是，这张图里有个例外，不知各位关注到没有?那就是服装店。

让老匡好奇的是，我们明知道服装类目几乎100%被电商化了（因为现在线上买衣服体验感完全不输线下，比如7天无理由退换货、智能尺码推荐等）。在这种被电商全面取代的大背景下，服装店的生存率凭什么能排到第二位?为何线下服装店还能生存?就问你好不好奇?

实际上，经过分析，我们得出的结论是这样的:线下服装店有没有搞头?有!但续存的门店，超过90%+开在步行街、地铁口等人流量超大、人口超密集区域。而且看上去，生存状况普遍不太乐观（促销策略除外），门口无一例外贴满了“清仓甩卖”“特价促销”“合同到期”等大字报，如图。

所以，各位开店要谨慎，现在选址，不是几年前闭眼冲了，不同类目选不同区域，这个很重要，也是你看完本文的理由。

发现3:每倒闭10家街铺里，6家干餐饮!

在街铺、社区、写字楼倒闭的79家门店中，餐饮店暴毙率最高。每倒闭10家街铺就有6家干餐饮，例如:自选快餐、桂林米粉、酸菜鱼、炸鸡店等。

倒闭餐饮店▼

所以，无论你身边有多少搞美团、大众点评的TP公司，干抖音快手同城流量培训的第三方机构，拼命说服你去搞餐饮网红店，老匡依然劝各位谨慎三思。虽刚需高频，但同质化严重、竞争激烈。况且从结果看，餐饮并不好做，倒闭率挺高。

我们说的“餐饮”，包括正餐、小吃快餐、甜品、饮品等，一个有趣的发现是，在每倒闭的10家餐饮店中，至少3家是奶茶店，说是奶茶店倒闭潮毫不过分。该现象与前几年短视频平台的海量奶茶连锁加盟广告不无关系，如x角巷、x案茶等。大家一窝蜂开奶茶店，关一批也正常。

发现4:街铺关店率是商场3倍!

以前我跟各位讲过，中国零售渠道的变革大概是街铺、步行街、电商、百货（mall）、微信、直播，每个零售渠道的崛起都催肥了一批大富B。

并且，随着人们对新零售渠道认知的迭代，一代人注定被下一代人收割。就像以前做实体店赚到大钱、风光无限、认知超前的老板，这两年莫名其妙变成了“直播培训大师们”案板上的鱼肉。

扯远了，其实老匡想表达的是:1、认知=财富，想赚钱，先提高认知;2、江山代有人才出，各领风搔三五年，各位稳住别浪。

说回本文，咱们以“空置率=张贴招租字样的空铺/总铺数”计算，在走访11家商场的1309家店铺中，68家正在招商，空置率为5.2%;而其他店铺（街铺、社区店、写字楼店）整体空置率约为15.1%，这是数字是商场的3倍。

如果非要找原因，有2个:1、商场是“衣食住行”综合体，采购效率与体验感远超街铺，流量更集中，所以经营状况更好;2、非商场门店，多为抗风险能力较弱的个体户、夫妻店，受疫情影响更大（商场多为现金流充沛的品牌店铺）。

发现5:写字楼最适合开餐饮店/便利店!

实地走访深圳4个区的15栋写字楼，以20-28层、160-230户格局为例，每栋写字楼半径100米内最合理的配置是:5-7家餐饮店、1-2家便利店，超过这个数量，盈利水平可能要谨慎评估。下面是每栋写字楼最合理的业态比例，供各位参考。

那么，超过这个比例会怎么样呢?老匡一朋友在万科路某大厦开便利店，他说:“以前大厦只有2家便利店，每月能赚一万多;最近周边又多开了一家，利润直接降到五、六千了。”

发现6:社区最适合做餐饮/美容美发/便利店/药店/超市!

在走访的225家社区店中，以下10类店铺数量最多:

社区生存公式非常清晰:刚需+生活配套。小区门面租金低，客户多为周边800米半径内居民，客流固定。实际上，餐饮、便利店没什么搞头，各位可以往“高客单服务型门店”动脑子，看看有什么好做的。

发现7:经济下行不影响有钱人消费!

这两年，身边小老板都在哭穷，说没钱了，搞不下去了，要倒闭了。我就想知道:大家是不是真没钱了?在这个大环境下，富人消费到底受不受影响?

老匡得出的结论是，非也。

比如，2021年奢侈品行业总销售额增长33%至2880亿欧元，高于2019年创下的历史记录。2022年上半年，爱马仕、LVMH、开云、Prada销售额分别增长了23%、28%、23%、23%，涨势喜人。并且，我们蹲了几天深圳罗湖万象城，分别统计了工作日与周末奢侈品门店10分钟进店人数，发现数据没啥波动，天天排队，大家该吃吃该喝喝该买买，屁事没有。

罗湖万象城周末排队情况▼

所以，各位小老板，不要再编了，大家不是没钱，而是全tm存银行了!大家看看@经济日报 的这篇文章。老匡认为，高客单生意依然可以做，富人消费不受影响，只是更爱存钱或不太敢狂烧钱投资了而已，一年在你店里消费个十来万，问题不大。

发现8:69%店铺根本没做线上推广!

在存活的444家街铺、社区、写字楼店中，69%没有开通美团、大众点评、抖音团购等线上服务。据进一步观察发现:此类店铺大多是个体户、夫妻小店，做刚需消费，服务半径小，靠附近客流养活，根本不需要更多线上流量，流量太大反而影响服务质量。

发现9:请到核酸点附近开店!

我们随机调查了6个位于小区集群、商业街附近的核酸检测点，发现:在18:00-21:00晚高峰，排队人数平均约为100-130人，其半径50米内的商铺关店率接近0，可见核酸点足以带来稳定客流，所以，结论如标题，请到核酸点附近开店。

近半年以来，我们发现深圳有2种比较常见的核酸点小生意:1、流动摊贩。在核酸点摆摊，卖小吃、水果;2、线下拉新。例如金融拉新，信用卡拉新等。