藏在小区里的亿万生意

有人的地方，就有生意、就有机会。今天简单和大家一起去了解一下，小区里的生意。

随着中国城镇化建设的逐步加快，越来越多的人进城买房，聚集在一个又一个小区里。

根据高德地图2016年的全国小区数据报告，全国已超过30万小区，其中北京、上海、深圳均超过7000个小区。北京的天通苑，每天有60万人出门。

作为人口最集中，服务最后一公里的小区，一直都是商家必争之地。今天简单和大家一起去了解一下，小区里的生意。

由于涉及业务较多，所以本文只是一个笼统概述，和大家分享我看到、经历的一些情况，后续会针对各个商业领域再展开详细的分析。

一、餐饮

民以食为天，3.5万亿的餐饮大市场自然很热闹。

其中中式快餐市场：2400亿规模；中式小餐饮：1800亿；街边餐饮和食街：1800亿。

具体到面、粉就有：1500亿；粥点：300亿；水饺馄饨：300亿。

对于小区来说，如果不是在繁华商业的地段，小区周边的餐饮主要还是以方便快捷为主。

（1）早餐

作为每日第一餐，小区楼下的早餐主要以包子（1.5-5元）、油条、豆浆、煎饺、酱香饼为主，另外还有5-10块钱流动摊贩的手抓饼、山东煎饼。

我曾经和一个卖过山东煎饼的小哥聊过，他们一家三口都在杭州卖煎饼，早中晚三个地方轮流，单人单车日销100个起，所以煎饼小哥月入过万不是梦。

（2）快餐

沙县小吃、黄焖鸡、兰州拉面、饺子店、麻辣烫是社区餐饮五虎，价格主要在10-20块之间。这些店铺主要服务的还是那些未成家室的青年居多（单身、小情侣、未育夫妻），真正有家室的大部分都是买菜做饭、周末六下馆。

（3）夜宵

大部分小区附近的夜宵都是流动摊贩。炒米线、炒饭、煎饼等15块钱以内的是畅销品，而能满足烧烤这类夜宵需求的现在都比较难得。

（4）酒楼（炒菜）

真正能炒菜、开酒楼的小区，核心就得看小区和周边社区的入住情况。而且这类餐饮也主要是为了满足朋友聚餐、宴请的需要，大部分家庭一般一个月就1、2次，均价2-400元左右。

（5）外卖

作为堂食的补充，近几年外卖逐渐兴起，不仅选择多，有优惠券，还能送上门。2018年中国外卖用户超过3.7亿人，人均消费超过600元。但小区外卖主要还是集中在周末六居多，且多为年轻人。

思考：在小区餐饮2C方面，堂食和外卖是否有连锁品牌的可能。2B端，点餐、支付、配送、批发、金融是否有更多想象？

二、生鲜水果

做饭买菜是大部分家庭的选择，但凡小区，周边定有生鲜店铺。

根据前瞻网对生鲜行业分析，2017年我国生鲜市场交易规模达1.79万亿，每年保持6%以上的增速。而中国消费者购买水果蔬菜类，平均每周4.48次；鱼类水产每周约为2.39次。

一个小区生鲜店日均客流150-200人，日常小区买菜大概支出在700-1000元左右，而水果的支出在500元-800元左右，当然不同社区的规模肯定存在差异。

早上7、8点主要就是大妈大爷为主，而晚上6、7点之后，主要就是年轻人为主。年轻人买的更多的是水果，而长辈们更多是柴米油盐酱醋菜。

小区店来晚了没有新鲜菜，摊位小，菜品也不是特别丰富。这才让周边的大超市、菜市场以及最近的生鲜电商、互联网菜场有了机会。

但为什么社区店依然有生意呢？

• 其一：家庭有老人，现场买菜更方便
• 其二：现场买菜、挑菜更放心
• 其三：情感元素，许多小区店和邻居熟悉了之后，可以讲价、去零、代买、记账、包括免费赠送。

那么小区生鲜店，还有哪些机会呢？

• 生鲜供应：许多老板还是要自己每天去市场采购，虽然有美菜这种平台，但还是有诸多问题。
• 菜品丰富性：受制于店铺面积，许多社区店菜品供应少、也很少有半成品。
• 销售终端：小区店是不是可以作为配送点、提货点或者其他商品分销店（比如：天猫爆款）。
• 店铺营销：许多店铺没有营销活动，没有工具，不会做营销。

三、便利店

中国有超过12万家便利店。其中知名品牌便利店才3万家左右，大部分都是夫妻店。

大的小区，会有两三家小超市，烟酒饮料、日用百货是超市畅销品。

许多小区的便利店也兼顾卖着生鲜蔬菜，但整体的价格、质量、品类都不是特别好。

现在互联网企业不仅开线上超市，诸如苏宁小店、天猫小店、京东便利店等也在陆续进驻小区。

在小区便利店方面，有一些不足我们可以思考：

• 无活动无营销：我们有看到连锁水果店有打折，有会员。但是绝大部分便利店没有充值、折扣、促销等活动，原本用户可以在线下买的商品，一部分逐渐被天猫、京东超市抢走。
• 商品丰富性：传统店铺都是坐商，没有数据，没有分析。好不好卖全靠自己。因此在帮助店铺丰富商品、选择商品、推荐网红商品是不是有机会。比如天猫小店尝试三只松鼠、海淘商品在各个小区店的销售。
• 商家服务链：针对小区的供货，其实现在有很多，但配送货的及时性、支付结算、金融、烟草等方面会不会有突破。

四、鲜奶预定

鲜奶预定其实在小区里面很容易被忽视，这也被视为一些中等收入家庭才能享受的。其实很多家庭为了小孩成长都会订牛奶，短则几个月，长则几年。

根据农业农村部数据，2018年鲜奶市场总容量已超过427亿，年度增速超过6%。2018年京东鲜奶日均销售10吨，鲜奶年销售规模同比增长100%，用户规模同比提升100%

图：蒙牛和天猫合作的天鲜配

我所在的小区，光明和西湖牌牛奶都可以配送上门，一般鲜奶的价格在3.5-6块钱之间。

而最近蒙牛联合淘宝也在做鲜奶预定服务，叫天鲜配。主要是在长三角地区。说实话价格还有点贵，但服务不错，冷柜保存，干净卫生。

思考：除了鲜奶预定，八宝粥、面包等是不是也可以采用预定，送货到柜（冷柜、热柜），进行自提。

五、快递

2018年中国快递突破500亿件，人均30多件，快递小哥日均配送60-100个，京东也在加强业务员上门揽件业务。

2018年全国快递智能柜超过52万个，预计2020能有望突破70万个。其中常见的丰巢、速递易、云仓、菜鸟，得吐槽一下速递易的服务，收费真的是太坑爹了。

其中成立于2015年的纸箱哥，一年卖出了6亿个快递，同时其在快递包裹广告的业务已经覆盖了5亿网民。

2017年，另一家成立于上海的灰度环保公司成立，公司致力于生产可循环快递纸箱，帮助企业包装成本将从2元下降到0.5元，提升毛利率3到5个点。不久，阿里也宣布打造”绿色”物流，进军循环快递箱！

思考：在这里随便YY下，每个楼层可不可以放微型快递柜，生鲜水产能不能配冷柜？社区大爷大妈能不能参与小区快递众包上门？

六、广告

小区广告主要是4个位置，入门处的道闸，社区内告示牌、小区展销、以及电梯广告。

（1）道闸广告

许多小区都没有道闸广告的，主要得看小区有几个门，几个车库。道闸数量少，效果也不如电梯广告，毕竟用户出入电梯的次数和停留电梯的时长远远高于道闸广告。

而且道闸广告也就是在司机开车进入小区的一瞬间，因此，分众新潮对于道闸广告也没有势在必得，这类广告资源就集中在本地的一些中小广告公司手里，包括社区公告牌。

（2）小区展销

相比单一的广告展示，更多企业喜欢实际开展地推。不仅能了解用户情况，也能让客户近距离的接触到企业的产品，现场下载注册体验产品。

其中来自杭州的快闪场地租赁平台邻汇吧，成立于2015年，目前已经覆盖全国2万多个场地，全年快闪场次数达37万场。其中社区场地租赁近2000个。

（3）电梯广告

我们发现电梯广告主要是分众和新潮，极个别本地广告公司在经营着。主要的形式分为广告机、画框，以及最近新起的投影屏幕广告——梯影传媒（覆盖全国50个城市，10万台）。

根据中国电梯协会统计，2018年中国的电梯保有量达到580万台，分众传媒覆盖电梯约为260万台，新潮传媒70万台。中国电梯平均每年增长60万部，未来五年总数会超过800万部，市场远远没有饱和。

目前电梯每天覆盖超过4亿人，将占到线下流量的50%。其中，社区消费会成为下一个金矿。

而且目前一线城市的电梯广告的渗透率并不是很高，最高的为上海，只有28%，而最低的为深圳只有9%。

七、垃圾回收

对于垃圾回收，大家可能第一时间想到的是最近火热的垃圾分类，其中重要的一项就是可回收垃圾。

而在小区回收垃圾，分别有三派：

（1）大爷大妈

小区大妈收集可回收垃圾，主要就是补贴自用。尤其是农村进城和孩子住一起的父母，内心会觉得一直用子女钱不好意思，想自己赚点生活费。(但有时候会被子女、儿媳妇认为是丢人）

（2）物业保洁

保洁阿姨有天然的优势，可以去到小区任何需要打扫清洁的地方，而且还容易和业主混成脸熟。所以他们才是社区垃圾回收的最强一方。

图：虎哥回收小区服务站

（3）第三方回收

由于可回收垃圾是可以变现的，所以一部分家庭会把可回收垃圾存放一起，一次性卖给回收垃圾的人。

• 流动商贩：现在还是有一些流动的垃圾回收商贩，会愿意上门回收垃圾，也有类似虎哥回收这样的公司上门回收。在长三角，专业的垃圾回收工人一个月也有近万元收入。
• 小区回收站：小区的垃圾回收也被一些互联网企业盯上，比如：回收哥，笨哥哥，帮到家，虎哥回收这种再生能源企业，他们有流动车上门回收，用户用垃圾兑换积分，用积分兑换日常生活用品。

另一种是直接在每个小区内设置自动回收机器，这个其实早在欧美国家已经比较普遍了。最近的垃圾回收都在一些小区积极布点，操作使用也比较简单，也吸引了很多的社区居民前去使用，毕竟连一个塑料瓶都算钱，它的模式也是采用积分在线兑换日常生活用品。

国家最新出台关于垃圾分类的政策，全国46个城市开始实行，甚至有分析显示，垃圾分类将带动约2000亿的市场规模。其中涉及回收分类、垃圾箱生产、回收设备、清运等。

全美市值第一的垃圾分类巨头Waste Management ，市值487亿美元，美国目前的环卫产业市场化率已达到78%，但中国的环卫产业市场化率不到30%。

八、房屋租赁

租房市场一直是一个万亿市场，尤其是在一二线城市，租房一直是供不应求的。据国家卫计委发布的数据显示，2015年至2017年间，我国年均流动人口达到2.46亿。2017年中国房屋租赁规模超过24500亿。

而根据东方证券预测，至2030年我国租赁人口将达2.7亿人，住宅租赁市场整体市场规模将达4.2万亿元。

而在房屋租赁市场中，也有众多的角色参与其中：

（1）房东

我们发现但凡是拆迁房，楼下必有房屋出租的公示栏，而在公示栏附近总有一群老大爷老大妈在蹲守唠家常。

一旦有目标租客出现，他们就会一拥而上：“小伙子，租房不，单间合作都有，精装修wifi热水都有，马上就能住，要不要看看？”而这些拆迁户家里都有很多套房子。

（2）小区物业

由于租房是刚需，小区正式交付之后，一是为了物业统一管理，二是为了增加员工收入，现在很多小区的物业都把租房管理在自己手上。

比如绿城，保亿物业都有自己的租房卖房业务，小区物业租房有它的好处，毕竟以后有啥事情，都可以直接找物业。

（3）房屋中介

租房也是中介一项收入来源，而中介相比于物业，掌握租房的信息更多，能帮你更好的匹配。

许多租房中介，为了成交，都有专车带着你看房。我们熟知的贝壳、58、安居客都是常用的租房平台，但是58租房信息暴露太多，而且很多人都不是房东。

（4）二房东

很多人虽然自己买不起很多房，但看到了租房的火热市场。所以自己会租很多毛坯或精装房，进行二次转租。

二房东价格贵、而且出现问题，服务也不一定好。除了个人的二房东，许多房屋租赁公司也承担着二房东的角色。

比如蛋壳公寓、自如在这几年的租房市场中比较火爆。品牌租房有很多好处，比如房屋减价、分期、定期保洁、维修、装修好等。当然诸如甲醛超标、违法隔离多间等问题也有。

（5）找房网站

目前大部分年轻人主要都是通过找房APP看房，那么如何解决假房源，假中介、扩充真房源数量等，都值得思考。

思考：据数据统计，租客租房目前平均一年换一次，租客对于租房的理念、社交、品质、都有所改变。还有涉及到价格、配套、租房金融、房东服务等，我们在后续租房专题分享中，再来详细的展开。

九、教育

教育是国家之本，也是家庭大事。无数家长在孩子的学习成长中操碎了心，也不惜重下血本。

一边社会在倡导给孩子减负，一边是无数的家长在给孩子报补习班、兴趣班、加强班。

2018年中国教育市场超过2万亿，中小学课外辅导行业超过7000亿。而伴随着城镇化进程加快、以及二胎政策的开放，教育市场将会更加庞大。

• 托班：由于知识的更细迭代导致许多父母和爷爷奶奶不会教，年轻父母因为工作又没时间管，因此小区托班，十分受欢迎。
• 兴趣班：在城市长大的孩子，多半都参加过几门兴趣课程，什么舞蹈、音乐、表演，再到现在的语言类、计算机类。我有个朋友的孩子，从周六到周末每天都有兴趣班，夫妻轮流陪同，而孩子一年的学习费用也超过万元。
• 加强班：抖音上经常有父母被孩子学业气晕的段子，不仅是因为学习变难了，更重要的是，学习比拼的传统一直没变过。所以，很多父母总在暗暗的比拼较劲，孩子上着各种数学、英语、写作等加强班。

在大城市，好老师排不上班，价格贵。在中小城市，老师缺，又不是很专业。我曾经走访个黄山、芜湖、上饶等城市，针对中小学教育培训做过深度的调查，这个后面可以单独来分享。

十、健 身

锻炼身体的重要性不言而喻，体育健身被列入国民幸福产业，全民运动健身成顶层国家战略。近几年无论是Keep，轻+、咕咚这样健身app，还是乐刻这种门店都很火热。

根据国家体育总局数据获悉：2015年中国经常参加体育锻炼的人数为3.6亿人；2025年计划增长至5亿人。健身休闲产业规模也将从2015年的8000亿增长至2025年3万亿。

而在小区里面，体育设施是标配，早晚也都有很多人在跑步、打球、跳舞等。根据艾瑞咨询的一次调查，有44.7%的人保持每周2-6次跑步健身。

但一方面社区健身工具不专业、不齐全，没有专业健身老师指导，社区健身场地配套也不好，也没有健身氛围。另一方面是很多白领买了健身卡，由于距离等因素，经常没有去锻炼。

2017年随着共享经济的火热，无人值守的共享健身仓，开始进驻诸多小区。有近40家公司拿到融资，但如今还在不足10家，比如觅跑、抖吧、蜗牛仓。

虽然共享健身仓方便小区居民小楼建设、享受独立空间的需求。但无论是专业指导、健身氛围、价格、白天利用率低、无法多人使用和成本方面都有待考量。

目前大部分健身仓4-6平米左右，制造成本1-4万不等，小区物业租金5000-2万不等。定价方面，有的按照5分/1元，也有按照阶梯价格。但最乐观的情况，箱体的回本周期也要8个月以上。

以上只是关于小区的一些商业业态比较笼统的介绍，还谈不是分析，因为每一个商业领域都值得深度仔细的再去了解。同样还包括小区医疗、美容理发、广场舞大妈、老人陪护、家政清洁、社区充电、宠物等领域都暂无提及，这些都是值得去研究、去分析。

这次只是一次启发，后续我们逐一和大家进行交流。

有人的地方，就有生意、就有机会。